OPEN (오픈도어, opendoor) 주식 소개 와 전망

OPEN (오픈도어) 가 spac 이라는 IPOB 회사와 병합하는 우회상장을 통해 2020년 12월 21일  나스닥에 상장 하였습니다. 

회사 개요
Opendoor(오픈도어)는 사람들이 부동산을 사고 팔 수있을뿐만 아니라 부동산 구매를위한 금융 서비스를 제공하는 디지털 플랫폼입니다. 2019 년 미국 전역 21 개 시장에서 18,799 채의 주택이 플랫폼에서 판매되어 47 억 달러의 수익을 올렸습니다. 이는 2018 년 대비 전년 대비 161 % 증가한 수치입니다.

오픈도어 를 차별화하는 것은 부동산에 대한 수직 접근 방식입니다. 오픈 도어는 단순히 판매자가 판매 사이트에 집을 올릴수 있도록하는 것보다 오픈도어가 그들로부터 집,부동산을 구매할 것을 제안합니다.

 

이것은 판매 프로세스를 극적으로 단순화하고 판매자가 하우스 쇼(집을 보여주는 행위)를 수행하지 않고도 자신의 계획에 따라 판매를 할수 있도록합니다. 고객은 엄청나게 높은 홍보 점수에서 알 수 있듯이 기존 방법보다 오픈도어 의 접근 방식에 극적으로 만족합니다.

오픈도어의 평가 점수, 타 사이트보다 월등히 만족도가 높다는 걸 알 수 있다.

오픈도어 는 독점적 인 가격 책정 알고리즘으로 가격을 책정할수 있습니다.

시장 데이터 및 과거 인수 정보와 결합하여 주택 당 145 개 이상의 기능을 분석하여 주택의 가격을 결정합니다.

 

실제 재판매 가치와 오픈도어의 설정 가격 간의 차이가 좁혀지면서 정확성에서 의미있는 진전을 이루었습니다.

 

이러한 유형의 평가는 부동산 중개인이 현재 사용하는 상대적으로 수동적이고 직관에 기반한 방법보다 확실히 더 합리적이며 알고리즘을 훈련하기 위해 더 많은 입력 데이터를 통해 향후 더 정확해질 것입니다.

구매자 측에서 Opendoor는 금융 서비스, 깨끗한 고객 경험 및 주택 구매 프로세스를 단순화하는 주문형 부동산 정보를 제공합니다. 그들은 또한 COVID-19 동안 증가한 비대면 집보기 방식등을 촉진하고 프로세스 전반에 걸쳐 대리인을 통해 구매자와 판매자 모두 개인화 된 지원을 제공합니다.

 

오픈도어가 집 가격을 책정하는 방식. 모든 것은 AI 화 되어 있으며 아주 세밀한 곳까지 측정하는 걸 볼 수 있다. 구매자들은 부동산 업자들의 속임수나 허황된 말에 속지 않을 수 있음으로 아주 미래가 촉망되는 방식이라 할 수 있다.

오픈도어는 장기적으로 놀라운 성장 잠재력이 존재합니다.
단기전 이슈 가 없다는게  장기적 전망이 없다는것 을 의미하지는 않습니다. 

최고의 관점에서 볼 때 오픈도어는 마지막으로 디지털화 한 산업 중 하나 인 주거용 부동산의 디지털 혁명의 시작점에 서 있습니다 . COVID-19로 인해 고객 경험에 대한 기대가 높아지고 디지털로의 대규모 전환이 마침내 부동산 업계의 혁신을 이루기 시작하는 시점을 우리는 보고 있습니다.

"부동산에서는 위치, 위치, 위치라는 세 가지가 중요하다고 오랫동안 알려져 왔습니다.하지만 다른 산업을 재편하고있는 추세에 따라 부동산 경쟁은 다른 영역 인 고객 경험으로 확산되었습니다." – McKinsey Digital , 2020

우리는 다른 산업에서 디지털화가 오면 매출이 빠르게 상승한다는 것을 알고 있습니다.

단 10 년 만에 Uber (NYSE : UBER ) 는 매출이 0 달러에서 분기당 20 억 명 을 수송하는 데 성공했습니다 .

Amazon (NASDAQ : AMZN )은 이제 전체 소매 판매의 14 %를 차지합니다.

Opendoor의 자본 집약적인 사업 역시 빠르게 성장할수 있는 상당한 모멘텀을 가지고 있습니다.

각 산업에 디지털이 얼마나 접목되었는지를 나타내는 표

평균 1 년 동안 약 5 백만 개의 부동산 이 미국에서 주인이 바뀌어 집니다. 이에 따르면 부동산 업계의 총 시장 가치는 대략 $ 1.5 조라고 합니다.

오픈도어는 이를 인식하고 활용하려는 목표를 설정했습니다. 최근 투자자 발표에 따르면, 주로 기존 시장의 성숙을 통해 2023 년까지 98 억 달러의 매출을 달성 할 것으로 예상됩니다. 장기적으로 매출을 500 억 달러로 늘리고 미국 100 개 시장에서 운영 할 계획입니다.

오픈도어의 성장계획

이러한 목표는 두 가지 이유로 매우 달성 가능한 것 같습니다. 

첫째, 시장은 현재 미국 전역에 200 만 명의 부동산 중개인이있는 매우 세분화되어 있습니다. 그들 중 66 %는 1 년에 15 개 미만의 부동산을 판매하고 28 %는 다른 직업을 가지고 있습니다. 

이는 통합에 대한 상당한 잠재력을 나타내며 Opendoor는이를 활용할 수 있습니다. 

 

둘째, 회사의 경영진은 경험이 풍부합니다. Opendoor의 현 COO (Chief Product Officer) 인 Tom Willerer는 Netflix의 고객 경험을 관장했으며, 플랫폼이 5 백만에서 4 천만 사용자로 성장한 후 Coursera에서 초고속 성장을 경험 한 것과 동일한 역할을 맡았습니다.

 

CTO 인 Ian Wong은 Square에서 데이터 과학을 이끌었습니다. 설립자 Eric Wu는 이전에 다른 부동산 기술 플랫폼을 설립하고 판매했습니다. Trulia, 25 억 달러 . 이들은 세 가지 수치에 불과하지만 Amazon, Capital One 및 Uber의 전 부사장 겸 이사였던 다른 최고 관리자와 비교할 때 그다지 뛰어난 것은 아닙니다. 전체 경영진이 폭발적인 성장을 달성하는 데 필요한 것이 무엇인지 이해하고 과거에이를 통해 다른 성공적인 회사를 지원 한 것 같습니다.

비용 기준으로 Opendoor는 이미 긍정적 인 단위 경제성을 생성 할 수 있음을 입증했습니다. 2 분기 기여 마진은 긍정적이었으며 가장 성숙한 시장 인 Phoenix는 4.0 % 마진 (또는 가정 당 $ 8,000)을 기록했습니다. 장기 기여 시장은 7 ~ 9 %로 비용 구조 최적화와 고수익 서비스 출시를 통해 달성하고자한다. 지난 몇 년 동안 그들은 중앙 집중화 및 자동화를 통해 규모의 경제를 달성 할 수있는 능력을 입증했으며, 지난 2 년 동안 순 비용 절감에서 150 기준 포인트 감소를 달성했습니다.

회사의 성장 전망과 단위 경제에 대한 이러한 이해를 통해 오픈도어의 주식이 현재 매우 저렴하다는것을 알수 있습니다.

 

이번 합병 거래는 오픈도어 의 EV / 판매 비율을 1.0 배로, 경쟁사 Zillow (NASDAQ : Z ) 8.68 배 (2020 년 12 월 18 일 시장 마감 기준) 및 Redfin (NASDAQ : RDFN ) 8.71 배에 비해 상당히 낮습니다 . 

오픈도어 는 또한 COVID-19에 대한 대응을 통해 위기에 신속하게 대응할 수있는 능력을 보여주었습니다.

새 주택 구입 제안을 중단하고 2 월과 7 월 사이에 주택 재고를 10 억 달러에서 1 억 7200 만 달러로 80 % 줄였으며 위기의 첫 2 분기 동안 마진을 유지했습니다. 일반적으로 부동산 가격은 상당히 점진적으로 움직입니다. 1975 년 이후 가격이 3 % 이상 하락한 분기는 단 1 분기에 불과했으며, 주택 위기 동안에도 거래량은 370 만 개를 넘었습니다.

결론
오픈도어(Opendoor)의 SPAC 상장은 1 조 5 천억 달러의 시장을 혁신하는 회사에 투자 할 수있는 일생에 단 한 번의 기회입니다. 판매자와 구매자에게 주거용 부동산 시장에서보다 편리하고 원활하고 확실한 경험을 제공함으로써 오픈도어 는 공간에서 상당한 시장 점유율을 확보 할 수 있습니다.

오픈도어의 경영진들

이전에 회사를 키운적이 있는 경영진은 모두 열정적이고 도전적인 사람들이며 오픈도어의 성장과 목표를 도달하고 싶은 야망이 넘치는 사람들입니다.

 

오픈도어 앱을 사용해본 사람들의 후기는 매우 좋습니다. 오픈도어 앱을 설치 후 구경하고 싶은 곳으로 가서 앱에서 가르쳐준 비번을 누르거나 혹은 앱으로 문이 자동으로 열리게 하여 들어가서 마음껏 구경할 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다. 

현재 오픈도어에 집을 팔려고 하면 현재 수수료는 5 %로 부동산 중개인이 부과하는 표준 6 % 수수료보다도 싼 편입니다. 수리비용은 수수료에 포함되지 않고 별도 부과되고 있습니다.