금리인하와 부동산 전망

- 주택시장

2014년부터 시행된 부동산 규제 완화와 저금리 효과는 주택시장에 투기붐을 불러일으킬 정도로 파급력이 상당했는데요. 이후 문죄인 정권이 들어서면서 2020년까지 19번에 해당하는 부동산 고강도 규제 정책을 선보이며 주택시장이 다소 주춤해보이는 모습을 볼 수 있습니다. 경기침체를 극복하기 위해 0%대 기준금리로 진행된다 하더라도 주택담보 대출은 반대로 오르고 있으며 세계적인 경기침체와 주식 하향 등으로 앞으로의 부동산 전망은 어두워 보입니다.

 

- 상가시장

금리인하라는 호재에도 상가시장 전망은 그리 좋아보이지 않습니다. 

오피스텔과 다르게 주 임차인이 자영업자인 것을 감안하면 경기 침체에 직격탄을 맞는 것이 상가시장이기 때문입니다. 내수 경기 침체가 이어지고 소셜커머스, 배달 애플리케이션, 중고물품 애플리케이션 등의 사용이 증가하면서 평균투자수익률이 감소한 것을 볼 수 있으며 유동인구나 입지여건이 떨어질수록 수익률은 저조한 것으로 나타났습니다. 
 

- 토지시장

토지시장은 금리인하와 무관하게 꾸준한 우상향을 나타내고 있는 것을 볼 수 있습니다. 토지시장 역시 경기침체영향을 받을 것으로 예상하고 있지만 대형개발호재들이 예정되어 있어 2000년 후반처럼 토지 투기열풍이 일어나지 않을까 걱정됩니다. 
2020년 전국적으로 풀리는 토지보상금만 45조원에 해당되며 이는 2009년을 훌쩍 넘는 역대금 토지보상금 규모인데요. 이는 3기 신도시와 도시개발사업, 산업단지 등에서 대규모 보상금이 예정되어 있기 때문입니다. 3기 신도시 관련 토지보상금만 36조~37조원이 풀릴 것으로 예상되면서 막대한 보상금이 개발지 주변 토지시장과 주택시장으로 유입될 가능성이 높아지면서 시장의 과열을 막는데 총력을 기울일 것으로 보입니다. 

현재 코로나19사태로 주요상권에 위치한 자영업자들마저 매출이 급감하는 사례가 빈번해지면서 상가시장의 공실률은 앞으로도 커질 것으로 보이는데요. 상가시장에서도 옥석을 가리기위해 전철, 복합개발 등의 개발계획을 통해 입지여건을 잘 따져보는 것이 좋아보입니다.  

 

- 금리가 낮은데 주택담보 대출이 오르는 이유

기준금리가 사상 최저치인 `0%대`로 떨어졌지만 시중은행 주택담보대출 금리는 오히려 오른 것으로 나타났습니다.
코로나19 확산으로 경제위기 우려가 커지면서 주택담보대출 금리와 연동된 금융채 금리가 상승했기 때문이다. 

 

23일 적용 기준 신한은행 혼합형 주담대 금리는 연 2.72~3.73%로 지난 16일보다 0.16%포인트 올랐습니다.

국민은행은 0.30%포인트 오른 2.44~3.94%, 우리은행은 0.16%포인트 오른 2.59~3.59%, 농협은행은 0.15%포인트 오른 2.42~3.83%를 기록했습니다.

하나은행은 20일 기준 2.63~3.93%로 16일(2.50~3.80%)보다 0.13%포인트 올랐습니다.

대출금리가 오르는 가장 큰 이유는 혼합형 주담대 금리와 연동된 금융채 AAA등급 5년물 금리가 크게 상승하고 있기 때문입니이다. 지난 9일 1.312%까지 하락했던 금융채 AAA등급 5년물 금리는 19일 1.672%로 상승했습니다. 

일반적으로 기준금리가 내려가면 채권 금리 역시 내려가지만 정반대 현상이 나타나고 있는 것입니다. 

채권 금리가 올라간 것은 그만큼 채권 가격이 떨어졌다는 뜻입니다. 경제위기 가능성이 높아지자 투자자들이 안전자산으로 꼽히는 금융채까지 팔아 현금을 확보하고 있기 때문입니다. 

업계에선 당분간 주담대 금리가 내려가지 않을 것으로 전망합니다. 한 시중은행 관계자는 "최근 금융시장 변동성이 커서 주담대를 받으려는 고객은 상황을 좀 더 지켜보는 게 좋다"고 말했습니다. 혼합형 주담대 금리가 변동형 금리보다 더 낮게 형성되는 이른바 `대출금리 역전 현상`도 일부 깨질 조짐이 보여 신중한 접근이 필요합니다.

오르는 대출금리와 달리 예·적금 금리는 0%대를 향하고 있습니다. 대구은행은 20일 1년 만기 DGB주거래우대예금 등 주요 수신 상품 금리를 0.30~0.60%포인트, 경남은행도 일부 수신 상품 금리를 0.20%포인트 내렸습니다.